En Panamá se lleva produciendo un boom inmobiliario desde hace algunos años y cada vez existen más construcciones y proyectos, por lo general de alta calidad, lo que implica que las empresas constructoras, promotoras o inmobiliarias tengan que disponer de unos importantes recursos económicos para poder llevarlos a buen término.

Las grandes construcciones o proyectos suelen proveer un elevado número de pisos y apartamentos disponibles para la venta y como en todo proyecto de ventas, cuanto antes se garantice la venta del producto más rentable será el proyecto. Por ello, los responsables de venta tienen como objetivo garantizar la compra del piso o apartamento incluso antes de que el proyecto finalice. Es más, en la mayoría de los casos, la venta comienza antes de que se ponga la primera piedra del edificio.

Estos procesos de venta tienen una serie de ventajas e inconvenientes tanto para el vendedor como para el comprador. El vendedor por su parte puede ir financiando parte del proyecto lo que se refleja en poder ofrecer un mejor precio de venta al comprador. Por su parte el comprador frente a la ventaja de obtener un mejor precio o financiamiento tiene la desventaja de tener que elegir el piso o apartamento que le interesa basándose en un plano, o en el mejor de los casos, en una representación más o menos gráfica que simula el resultado final del proyecto.

En cualquier caso, si comprador y vendedor están dispuestos a llegar a un acuerdo de compra-venta tendrán que asumir una serie de derechos y obligaciones que respeten los intereses de ambas partes. Para ratificar este acuerdo se firma el llamado “Contrato promesa de compra-venta”.

El contrato promesa de compra-venta cuenta con la estructura básica de cualquier contrato. Una parte inicial donde se identifican las partes (vendedor y comprador) y donde se identifica la finca y la construcción, seguido de las cláusulas que manifiestan las características de las que dispondrá dicha construcción (número de plantas, zonas comunes, zonas recreativas, estacionamientos, accesos, entradas, etc.). Es importante que la información sea lo más detallada posible.

Otras cláusulas que se manifiestan en el contrato y que también son importantes son las referentes al tipo de pago que debe hacer el comprador, como debe de hacerlo, en que fecha, en concepto de que, etc. Así como definir el pago final una vez finalizada la obra y se proceda a la entrega del bien.

Es importante que estas cláusulas vayan bien detalladas para que ambas partes tengan claro cuales son sus obligaciones y que no se produzcan mal entendidos.

El caso es que no siempre este compromiso llega a buen fin, bien porque el comprador no hace frente a los pagos a los que se comprometió, porque el vendedor no puede cumplir con todo lo ofertado en el proyecto o bien por cualquier otro motivo.

Llegado a este punto si no existe un acuerdo entre ambas partes habrá que recurrir a la justicia y entonces si será realmente importante el contrato promesa de compra-venta. Porque las cláusulas de dicho contrato serán las que condicionen el fallo judicial.

Desde el punto de vista judicial las cláusulas que mencionamos hasta el momento son cláusulas que no suelen producir muchos inconvenientes, por lo general son transparentes al definirse en ellas datos identificativos y al hacer mención a como se deben producir los pagos o la entrega del bien.

Sin embargo, hay una serie de cláusulas que siempre existen en este tipo de contratos y sobre las cuales me gustaría hacer unas reflexiones, ya que a mi entender se pueden interpretar de varias formas según se mire desde el punto de vista del vendedor o del comprador y que llegado a un punto de disputa entre ambas partes, será interesante argumentarlas de la forma correcta para que un juez emita un fallo a favor.

Los vendedores suelen ser muy conscientes que en ocasiones es necesario hacer modificaciones que pueden alterar el resultado final del proyecto y por ello es norma general incluir una cláusula que garantice su derecho a realizar modificaciones sin que ello implique una dependencia del comprador. Por ejemplo incluyendo una cláusula del tipo:

El vendedor informa al comprador que debe aceptar que el vendedor podrá efectuar los cambios que crea convenientes en el ante proyecto, elaborar planos definitivos e introducir cambios a éstos a su discreción, sin que ello requiera del consentimiento o la comunicación previa al comprador siempre y cuando estos no afecten el diseño básico del apartamento y la estructura arquitectónica del Edificio.

Pero... ¿Qué es el diseño básico del apartamento y la estructura arquitectónica del Edifico? Por ejemplo, si el vendedor nos comunica que el edificio va a tener menos alturas de las que se manifiestan en el contrato ¿sería un cambio básico en la estructura arquitectónica del edificio?, a mi entender si, y lo más probable es que se produzca un cambio en la valoración del proyecto. Está nueva valoración tendría que sustentarse con un informe pericial, el cual, nos dirá si la nueva valoración nos beneficia o nos perjudica.

Si el comprador desea contratar a un perito para realizar dicho informe con la intención de demostrar un prejuicio en su contra es probable que se encuentre con el problema de que el informe tendrá que ser basado en suposiciones y en la propia experiencia del perito porque es casi habitual que la empresa constructora o el vendedor no faciliten su labor permitiéndole hacer las pruebas oportunas o suministrando la información necesaria.

Llegado este caso y si el vendedor no facilita un acuerdo amistoso habría que valorar el recurrir a la justicia, ya que habiendo un proceso judicial abierto, se llegará a un punto donde tengan que realizarse informes periciales que constaten la nueva valoración, en función de la cual, el juez emitirá un fallo.

En ocasiones es difícil tomar una decisión debido a las dudas que nos surgen porque la información que tenemos no es lo suficientemente precisa para poder adoptar una posición. Por ello debemos fijarnos si existen ciertos indicios que nos ayuden a posicionarnos. Desde mi punto de vista, uno de esos indicios sería que el vendedor nos proponga modificar o crear un nuevo contrato promesa de compra-venta, algo que yo no permitiría, por lo menos, sin haber recibido un buen asesoramiento.

Por lo general, el vendedor suele crear un contrato promesa de compra-venta donde se salvaguardan sobradamente sus intereses, cuando llega al punto de proponer una modificación de las condiciones expuestas probablemente lo haga porque alguna de las cláusulas no le sea todo lo beneficiosa que desearía.

Siempre que nos encontremos en una situación de disputa lo recomendable es buscar la forma de llegar a un acuerdo amistoso porque los procesos judiciales suelen ser largos y tediosos aún terminado de forma satisfactoria.

Si se da el caso de que deseamos desentendernos del proyecto y simplemente recuperar parte o toda la inversión realizada hasta el momento, una alternativa es vender nuestros derechos de compra a cambio de la cantidad invertida. Esta es una práctica especulativa que suele hacerse en muchos países, aunque con la finalidad de obtener ganancias con las plusvalías que genera el proyecto a medida que avanza a su término.

En la mayoría de los contratos promesa de compra-venta existe una cláusula que limita esta opción precisamente para evitar la especulación pero en la práctica si se llega a un punto de conflicto y se le propone al vendedor un cambio de comprador que ofrezca las mismas garantías de solvencia, es muy probable que este acepte, sobretodo si al vendedor le interesa formalizar un nuevo contrato promesa de compra-venta.

La fecha de entrega de la propiedad es conveniente que esté reflejada en una clausula en el contrato promesa de compra-venta. Aunque en principio la empresa constructora tiene un plazo fijado por ley para realizar la obra - este tipo de concesiones las realiza el ayuntamiento o municipio con una serie de condiciones y plazos máximos de ejecución en función del tipo de proyecto - es habitual que el plazo fijado se exceda o que deba ser ampliado, ya que pueden influir muchos imprevistos que no permitan finalizar el proyecto dentro de esos límites.

El comprador tiene derecho a exigir una indemnización o compensación por el tiempo excedido de la fecha pactada como fecha de entrega del bien. El problema de exigir este derecho, llegado el caso, se da a la hora de demostrar cual es la indemnización o compensación adecuada. Si no hay acuerdo entre comprador y vendedor habría que iniciar un proceso judicial donde exigir una compensación por el daño causado. Y en todo proceso judicial esto hay que demostrarlo, lo cual, puede resultar más complicado de lo que deseamos.

Por ello es conveniente que quede reflejado en una clausula dentro del contrato promesa de compra-venta cual es la fecha de entrega, cual será la compensación y en que condiciones se hará al comprador en caso de que se supere la fecha establecida como fecha de entrega del bien.

También se debe tener en cuenta que el vendedor puede exigir a través de una clausula una compensación en caso de demora si el comprador no formaliza el pago dentro de la fecha prevista. Esto suele ocurrir si llegado el momento de la entrega del bien el comprador tiene problemas para formalizar la hipoteca.

Por desgracia, el sector de inmobiliario y de la construcción es uno de los sectores que más conflictos crea, en parte por la gran cantidad de dinero que genera y lo que iba a ser la inversión de nuestro futuro puede terminar frustrándose, lo recomendable es asesorarse correctamente tanto en el momento de firmar el contrato promesa de compra-venta como al menor indicio de problemas.